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特許經(jīng)營(yíng)總部需要備案加盟商的店鋪《房屋租賃合同》嗎

來(lái)源：北京特許經(jīng)營(yíng)律師網(wǎng) 作者：北京特許經(jīng)營(yíng)律師網(wǎng) 時(shí)間：2018-07-05
商業(yè)特許經(jīng)營(yíng)主體在商戰(zhàn)中風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，如何做到未雨綢繆，能夠把特許經(jīng)營(yíng)違約賠償約束到可控、可預(yù)測(cè)范圍內(nèi)，在整個(gè)特許經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中顯得尤為重要。下面針對(duì)被特許人提出賠償損失中的租金損失如何控制，即特許人與被特許人共同備存被特許人的《房屋租賃合同》制度與控制賠償風(fēng)險(xiǎn)的重要性進(jìn)行分析。

     先看一則案例：2010年12月25日，特許人甲公司與被特許人乙雙方簽訂《加盟合同》，雙方約定了合同的標(biāo)的、數(shù)量、總價(jià)款10萬(wàn)元、履行地點(diǎn)和方式、定金、違約責(zé)任等等。其中違約責(zé)任約定：甲乙雙方違反本合同的約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金。違約金的數(shù)額為經(jīng)營(yíng)投資款的30%；但如果違約金無(wú)法彌補(bǔ)對(duì)方因違約行為遭受的損失，均有權(quán)要求對(duì)方進(jìn)一步賠償其損失。
合同在履行過(guò)程中由于甲方貨物質(zhì)量問(wèn)題，乙方于2011年3月21日起訴到法院，要求甲方解除合同，返還定金3萬(wàn)元，賠償承租房屋的租金損失從2011年1月1日起計(jì)算至甲方取回為止。

     在質(zhì)證過(guò)程中，甲對(duì)其他證據(jù)沒(méi)有異議，僅對(duì)對(duì)方提出的《房屋租賃合同》存在異議，《房屋租賃合同》約定：“租金為6000元每月，租期一年，未租滿一年的則賠償總租金的20%為違約金”，但甲方并沒(méi)有證據(jù)推翻該房屋租金損失。該案甲方不服上訴到二審，最終法院依法判決支持了對(duì)方的全部訴訟請(qǐng)求，沉痛的是在賠償租金損計(jì)算上已經(jīng)超過(guò)了總價(jià)款達(dá)到11萬(wàn)元之多。

     上述案例在實(shí)踐中屢見(jiàn)不鮮。被特許人與特許人在訴爭(zhēng)到法院中，要求特許人賠償損失一般包括：定金、違約金、運(yùn)費(fèi)損失、房屋租賃損失、交通費(fèi)損失等等。然而房屋租金損失，在賠償比重中所占之大，值得深思。緣何會(huì)出現(xiàn)此案當(dāng)中，面對(duì)被特許人提出的租金損失計(jì)算和租賃合同真實(shí)性、合法性、合理性特許人如此之無(wú)力呢？這就是特許人沒(méi)有及時(shí)掌握被特許人的《房屋租賃合同》這份至關(guān)重要的證據(jù)，使得被特許人不能有效的推翻，無(wú)奈只能接受法院的判決，如何有效檢驗(yàn)被特許人在要求賠償損失時(shí)提出的房屋租金損失的證據(jù)《房屋租賃合同》的真實(shí)性呢？凸顯備存制度顯得格外重要。

     特許經(jīng)營(yíng)合同部分現(xiàn)狀：關(guān)于合同經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)、被特許人經(jīng)營(yíng)時(shí)的房屋租金與租賃合同及賠償往往約定的不具體，很多合同中在簽訂時(shí)僅僅是籠統(tǒng)的簽訂被特許人的經(jīng)營(yíng)區(qū)域。并且現(xiàn)有的《商業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《商業(yè)特許經(jīng)營(yíng)信息披露管理辦法》中并沒(méi)有對(duì)被特許人的《房屋租賃合同》進(jìn)行備案或備存等進(jìn)行規(guī)定，但這不影響雙方約定這項(xiàng)備存管理的制度。例如雙方可以約定：“雙方簽訂合同后，交付貨物時(shí)，被特許人應(yīng)當(dāng)向被特許人提交的與出租人簽訂的房屋租賃合同，以便特許人管理使用”。然而，對(duì)于被特許人這樣僅僅約定并備存是不夠的，還要注意的是：1、在約定《特許經(jīng)營(yíng)合同》時(shí)應(yīng)把將來(lái)賠償損失包括房租損失；2、約定經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)以《房屋租賃合同》為準(zhǔn)；3、在交給特許人《房屋租賃合同》時(shí)應(yīng)一式兩份，并特許人及被特許人在上面蓋章予以確認(rèn)后雙方各備存一份。這樣才盡可能保證將來(lái)這份證據(jù)的效力及賠償數(shù)額。

     特許人與被特許人《房屋租賃合同》備存約定對(duì)雙方是有利的：1、能夠更加明確被特許人的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，更好的對(duì)被特許人進(jìn)行監(jiān)管。2、能夠更好的控制雙方提出房屋租金損失，為特許人在賠償實(shí)際損失的時(shí)候賠償數(shù)額更加清晰、透明。

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